Kaufnebenkosten beim Hauskauf in Deutschland 2026: Diese Kosten solltest du kennen

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Quick Antwort: Beim Hauskauf in Deutschland zahlst du nicht nur den vereinbarten Kaufpreis. Zusätzlich können unter anderem Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision anfallen. Diese Kaufnebenkosten beim Hauskauf in Deutschland 2026 können einen erheblichen Betrag ausmachen und sollten deshalb bereits vor der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.

Wenn du zum ersten Mal eine Immobilie kaufen möchtest, ist genau dieser Punkt besonders wichtig. Ein Haus für 400.000 Euro bedeutet nämlich nicht automatisch, dass du insgesamt nur 400.000 Euro benötigst.

In diesem Ratgeber schauen wir uns die wichtigsten Kaufnebenkosten Schritt für Schritt an. Du erfährst, welche Kosten beim Hauskauf entstehen können, wovon ihre Höhe abhängt und warum es sinnvoll ist, nicht das komplette Eigenkapital für den Kaufpreis einzuplanen.

Wichtige Punkte auf einen Blick

• Der Kaufpreis einer Immobilie ist nicht der einzige finanzielle Aufwand.
• Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland.
• Notar und Grundbuch verursachen zusätzliche Kosten.
• Bei einem Makler kann eine Maklerprovision hinzukommen.
• Die Kaufnebenkosten sollten bereits vor der Finanzierung berechnet werden.
• Eigenkapital kann helfen, die zusätzlichen Kosten zu finanzieren.
• Eine finanzielle Reserve nach dem Kauf ist ebenfalls wichtig.

Inhaltsverzeichnis

1. Warum die Kaufnebenkosten so wichtig sind
2. Was sind Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
3. Welche Kaufnebenkosten gibt es?
4. Kaufpreis und tatsächliche Gesamtkosten
5. Warum das Bundesland eine Rolle spielt
6. Warum die Nebenkosten bei der Baufinanzierung wichtig sind

Warum die Kaufnebenkosten beim Hauskauf so wichtig sind

Beim ersten Blick auf eine Immobilie konzentrieren sich viele Käufer auf den Kaufpreis. Das ist verständlich. Wenn im Exposé beispielsweise ein Kaufpreis von 400.000 Euro steht, denkt man zunächst an genau diese Summe.

Beim tatsächlichen Kauf entstehen jedoch weitere Kosten. Einige davon sind direkt mit der Eigentumsübertragung verbunden, andere hängen davon ab, wie der Kauf zustande kommt.

Genau deshalb solltest du die Nebenkosten beim Hauskauf in Deutschland nicht erst kurz vor dem Notartermin betrachten.

Je früher du sie einplanst, desto besser kannst du dein tatsächliches Budget einschätzen. Das hilft dir auch dabei, Immobilienangebote realistischer zu vergleichen.

Besonders wichtig wird das Thema, wenn du nur über begrenztes Eigenkapital verfügst. Wenn ein großer Teil deiner Ersparnisse bereits für die Kaufnebenkosten benötigt wird, steht entsprechend weniger Geld für andere Ausgaben oder als finanzielle Reserve zur Verfügung.

Wenn du noch ganz am Anfang deiner Planung stehst, lohnt sich deshalb zuerst unser Grundlagenartikel Baufinanzierung für Anfänger. Dort erklären wir die wichtigsten Grundlagen rund um Immobilienfinanzierung, Darlehen, Zinsen und monatliche Raten.

Was sind Kaufnebenkosten beim Hauskauf?

Unter Kaufnebenkosten versteht man die zusätzlichen Ausgaben, die neben dem eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie entstehen.

Diese Kosten sind nicht bei jedem Immobilienkauf exakt gleich hoch. Einige Positionen richten sich nach dem Kaufpreis, andere nach gesetzlichen Gebühren oder individuellen Vereinbarungen.

Zu den wichtigsten Kosten gehören insbesondere:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• Maklerprovision, sofern ein Makler beteiligt ist

Daneben können je nach Immobilie und persönlicher Situation weitere Ausgaben entstehen. Dazu gehören beispielsweise Renovierungsarbeiten, Umzugskosten oder kleinere Anpassungen am neuen Zuhause.

Diese zusätzlichen Ausgaben werden zwar nicht immer zu den klassischen Kaufnebenkosten gerechnet, sollten bei einer realistischen Finanzplanung aber trotzdem berücksichtigt werden.

Welche Kaufnebenkosten gibt es?

Die einzelnen Kostenarten solltest du getrennt betrachten. So lässt sich wesentlich einfacher erkennen, wie viel Geld du tatsächlich für den Immobilienkauf benötigst.

1. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer beim Hauskauf gehört häufig zu den größten zusätzlichen Kosten. Sie fällt grundsätzlich beim Erwerb einer Immobilie an und wird nach dem jeweiligen Steuersatz des Bundeslandes berechnet.

Wichtig ist dabei: Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist nicht in ganz Deutschland identisch. Die Bundesländer legen unterschiedliche Steuersätze fest.

Deshalb kann der gleiche Kaufpreis in zwei verschiedenen Bundesländern zu unterschiedlichen Steuerbeträgen führen.

Wenn du beispielsweise eine Immobilie für 400.000 Euro kaufst, solltest du die Grunderwerbsteuer nicht einfach pauschal mit einem beliebigen Prozentsatz berechnen. Entscheidend ist der Steuersatz des Bundeslandes, in dem sich die Immobilie befindet.

2. Notarkosten

Ein Immobilienkauf wird in Deutschland grundsätzlich notariell beurkundet. Der Notar übernimmt wichtige Aufgaben bei der rechtlichen Abwicklung des Kaufvertrags.

Die dabei entstehenden Gebühren sind gesetzlich geregelt. Deshalb handelt es sich nicht um einen Betrag, den du einfach wie bei einem normalen Dienstleister frei verhandeln kannst.

Die tatsächliche Höhe hängt unter anderem vom Geschäftswert und den erforderlichen Tätigkeiten ab.

3. Grundbuchkosten

Auch das Grundbuch spielt beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle. Nach dem Kauf müssen entsprechende Eintragungen vorgenommen werden.

Für diese Vorgänge fallen ebenfalls Gebühren an. Deshalb solltest du bei deiner Kalkulation nicht nur an die Grunderwerbsteuer und den Notar denken.

Gerade bei einer Finanzierung können zusätzlich grundbuchrechtliche Vorgänge im Zusammenhang mit der Grundschuld relevant sein.

4. Maklerprovision

Wenn du deine Immobilie über einen Makler kaufst, kann zusätzlich eine Maklerprovision anfallen.

Ob und in welcher Höhe diese Kosten entstehen, hängt unter anderem davon ab, ob ein Makler beteiligt ist und welche Vereinbarung getroffen wurde.

Bei bestimmten Wohnimmobilien gelten außerdem gesetzliche Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer. Deshalb solltest du vor dem Kauf genau prüfen, welche Kosten im konkreten Angebot genannt werden.

Kaufpreis ist nicht gleich Gesamtbudget

Ein häufiger Fehler bei der Immobilienplanung besteht darin, den Kaufpreis mit dem gesamten Kapitalbedarf gleichzusetzen.

Nehmen wir ein einfaches Beispiel:

Du findest ein Haus mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro. Auf den ersten Blick scheint klar zu sein, dass du 400.000 Euro für die Immobilie benötigst.

Tatsächlich kommen aber noch die entsprechenden Kaufnebenkosten hinzu.

Die vereinfachte Denkweise sollte deshalb nicht lauten:

Kaufpreis = benötigtes Gesamtbudget

Sondern eher:

Kaufpreis + Kaufnebenkosten + mögliche weitere Ausgaben = tatsächlicher Kapitalbedarf

Genau diese Unterscheidung kann bei der Baufinanzierung einen großen Unterschied machen.

Warum das Bundesland eine Rolle spielt

Ein besonders wichtiger Punkt bei der Berechnung der Kaufnebenkosten beim Hauskauf in Deutschland 2026 ist der Standort der Immobilie.

Vor allem bei der Grunderwerbsteuer gibt es zwischen den Bundesländern Unterschiede. Deshalb solltest du nicht einfach eine Beispielrechnung aus einem anderen Bundesland übernehmen.

Wenn du beispielsweise eine Immobilie in Bayern kaufen möchtest, solltest du die dort geltenden Werte verwenden. Bei einem Kauf in einem anderen Bundesland kann die Rechnung entsprechend anders aussehen.

Das klingt zunächst nach einem kleinen Detail, kann bei einem hohen Kaufpreis aber schnell einen Unterschied von mehreren tausend Euro ausmachen.

Warum die Kaufnebenkosten bei der Baufinanzierung wichtig sind

Die Kaufnebenkosten haben einen direkten Einfluss auf deine Finanzierungsplanung.

Wenn du bereits weißt, wie viel Eigenkapital dir zur Verfügung steht, solltest du im nächsten Schritt prüfen, welcher Teil davon für die Nebenkosten benötigt wird.

Genau hier spielt auch das Thema Eigenkapital für die Baufinanzierung eine wichtige Rolle.

Wer beispielsweise die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen kann, muss diese Beträge nicht unbedingt zusätzlich über ein Darlehen finanzieren. Ob das im Einzelfall sinnvoll und möglich ist, hängt allerdings von der persönlichen finanziellen Situation und dem jeweiligen Finanzierungsangebot ab.

Wenn du bereits einen eigenen Artikel zum Thema Eigenkapital veröffentlicht hast, kannst du hier einen zweiten internen Link setzen:

Eigenkapital für die Baufinanzierung: Wie viel ist sinnvoll?

Im nächsten Teil schauen wir uns die einzelnen Kosten noch genauer an. Dabei geht es insbesondere um die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklerprovision sowie um ein konkretes Rechenbeispiel für einen Immobilienkauf.

Grunderwerbsteuer beim Hauskauf: Der größte Kostenblock?

Wenn man über Kaufnebenkosten beim Hauskauf spricht, landet man ziemlich schnell bei der Grunderwerbsteuer. Sie kann einen spürbaren Teil des zusätzlichen Finanzierungsbedarfs ausmachen und sollte deshalb von Anfang an in die Planung einbezogen werden.

Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgelegt. Deshalb ist die Höhe nicht überall in Deutschland gleich. Für die eigene Kalkulation solltest du immer den aktuell geltenden Steuersatz des Bundeslandes berücksichtigen, in dem sich die Immobilie befindet. Das Bundesministerium der Finanzen führt die Grunderwerbsteuer als Ländersteuer. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

Ein einfaches Beispiel macht den Unterschied deutlich: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet bereits ein Unterschied von einem Prozentpunkt bei der Steuer einen Betrag von 4.000 Euro.

Deshalb solltest du bei einem Immobilienkauf nicht einfach eine alte Beispielrechnung aus dem Internet übernehmen. Prüfe lieber den aktuell geltenden Satz für dein Bundesland.

Notarkosten beim Hauskauf

Der Notar ist beim Immobilienkauf nicht nur eine Formalität. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, damit der Eigentumsübergang rechtlich wirksam abgewickelt werden kann.

Zu den Aufgaben gehören unter anderem die Beurkundung des Kaufvertrags und verschiedene Schritte rund um die Abwicklung des Immobilienkaufs. Welche Gebühren tatsächlich entstehen, hängt vom konkreten Geschäft und den erforderlichen Tätigkeiten ab.

Für Käufer bedeutet das vor allem eines: Die Notarkosten solltest du von Anfang an als festen Bestandteil deiner Finanzierung betrachten.

Ein häufiger Fehler ist nämlich, dass Käufer den Kaufpreis genau auf ihr verfügbares Budget abstimmen und erst später merken, dass zusätzlich noch Notar- und weitere Nebenkosten bezahlt werden müssen.

Grundbuchkosten: Ein kleiner Betrag, den man trotzdem einplanen sollte

Auch das Grundbuch gehört zum Immobilienkauf dazu. Dort wird unter anderem dokumentiert, wer Eigentümer einer Immobilie ist.

Nach dem Kauf sind entsprechende Eintragungen erforderlich. Wenn die Immobilie finanziert wird, kann außerdem die Eintragung einer Grundschuld eine Rolle spielen.

Die Kosten für das Grundbuch sind im Vergleich zum Kaufpreis zwar deutlich kleiner, bei einer vollständigen Finanzierungsplanung sollten sie trotzdem nicht vergessen werden.

Gerade bei mehreren Kostenpositionen gilt: Nicht ein einzelner kleiner Betrag macht die Planung schwierig. Es ist die Summe aller zusätzlichen Ausgaben.

Maklerprovision beim Hauskauf

Ob eine Maklerprovision anfällt, hängt zunächst davon ab, ob ein Makler an der Vermittlung beteiligt ist.

Wenn du ein Haus oder eine Wohnung über einen Makler kaufst, solltest du deshalb bereits beim ersten Blick auf das Angebot prüfen, ob eine Provision genannt wird und wie hoch sie ist.

Bei bestimmten Geschäften über Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten gesetzliche Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten. Unter bestimmten Voraussetzungen darf die Käuferseite nicht stärker belastet werden als die Verkäuferseite.

Die konkrete Vereinbarung solltest du deshalb vor der Unterzeichnung genau prüfen. Bei Fragen zu einem konkreten Vertrag ist eine individuelle rechtliche Beratung sinnvoll.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?

Eine pauschale Zahl für ganz Deutschland gibt es nicht. Genau das macht die Planung manchmal etwas schwieriger.

Die Höhe hängt unter anderem von folgenden Punkten ab:

• dem Kaufpreis der Immobilie
• dem Bundesland und dem dort geltenden Grunderwerbsteuersatz
• den konkreten Notar- und Grundbuchkosten
• der Frage, ob ein Makler beteiligt ist
• den individuellen Umständen des Immobilienkaufs

Als Käufer solltest du deshalb nicht nur nach einem pauschalen Prozentsatz fragen. Sinnvoller ist eine individuelle Aufstellung aller voraussichtlichen Kosten.

Beispielrechnung: Hauskauf für 400.000 Euro

Schauen wir uns einen vereinfachten Fall an. Du möchtest ein Haus für 400.000 Euro kaufen.

Der Kaufpreis allein beträgt also:

400.000 Euro

Dazu kommen beispielsweise:

Kostenposition	Wovon hängt die Höhe ab?
Grunderwerbsteuer	Vom Bundesland und der steuerlichen Bemessungsgrundlage
Notarkosten	Vom Geschäftswert und den erforderlichen Tätigkeiten
Grundbuchkosten	Von den jeweiligen Eintragungen und Vorgängen
Maklerprovision	Davon, ob ein Makler beteiligt ist und welche Vereinbarung gilt

Diese Tabelle zeigt bereits, warum eine einfache Aussage wie „Ein Haus kostet 400.000 Euro“ für eine Finanzierungsplanung nicht ausreicht.

Der tatsächliche Kapitalbedarf liegt höher.

Wie hoch er genau ist, lässt sich erst bestimmen, wenn du das Bundesland, den konkreten Kaufpreis und die weiteren Rahmenbedingungen kennst.

Kann man die Kaufnebenkosten finanzieren?

Grundsätzlich kann eine Finanzierung auch die Kaufnebenkosten berücksichtigen. Ob und in welchem Umfang eine Bank dies finanziert, hängt jedoch von mehreren Faktoren ab.

Dazu gehören beispielsweise dein Einkommen, deine bestehenden finanziellen Verpflichtungen, die Immobilie, ihr Beleihungswert und die Höhe deines vorhandenen Eigenkapitals.

Aus Sicht der Finanzierung ist es häufig hilfreich, wenn zumindest ein Teil der Nebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden kann. Dadurch kann sich der zusätzliche Finanzierungsbedarf reduzieren.

Genau deshalb ist die Frage nach dem Eigenkapital beim Hauskauf so wichtig.

Wenn du dich mit diesem Thema noch nicht ausführlich beschäftigt hast, findest du in unserem Ratgeber Eigenkapital für die Baufinanzierung weitere Informationen dazu, welche Rolle eigene Mittel bei der Finanzierung spielen können.

Warum eine Finanzierung der Kaufnebenkosten nicht immer ideal ist

Auf den ersten Blick kann es attraktiv wirken, möglichst wenig eigenes Geld einzusetzen. Schließlich bleibt dann mehr Geld auf dem eigenen Konto.

Allerdings bedeutet eine höhere Finanzierung normalerweise auch eine höhere Darlehenssumme. Dadurch können Zinskosten und monatliche Belastung steigen.

Außerdem schauen Banken bei einer Finanzierung genau auf die finanzielle Gesamtsituation. Deshalb solltest du nicht nur überlegen, ob eine bestimmte Finanzierung technisch möglich ist.

Die wichtigere Frage lautet:

Kann ich mir diese Finanzierung auch langfristig bequem leisten?

Eine monatliche Rate, die gerade so funktioniert, kann problematisch werden, wenn später unerwartete Ausgaben dazukommen.

Wie viel Eigenkapital sollte nach dem Kauf übrig bleiben?

Beim Hauskauf denken viele Menschen ausschließlich darüber nach, möglichst viel Eigenkapital in die Immobilie einzubringen.

Das ist aber nicht immer die beste Strategie.

Stell dir vor, du hast nach jahrelangem Sparen 60.000 Euro auf deinem Konto. Wenn du dieses Geld vollständig für Kaufnebenkosten und den Immobilienkauf einsetzt, besitzt du zwar anschließend eine Immobilie, hast aber kaum noch liquide Mittel.

Dann kann bereits eine größere Reparatur zu einem finanziellen Problem werden.

Gerade bei älteren Häusern können nach dem Kauf zusätzliche Ausgaben entstehen. Eine gewisse finanzielle Reserve kann deshalb sehr hilfreich sein.

Wie groß diese Reserve sein sollte, hängt von deiner persönlichen Situation, deinem Einkommen, der Immobilie und deinen laufenden Kosten ab.

Weitere Kosten, die Käufer oft vergessen

Neben den klassischen Kaufnebenkosten können rund um den Immobilienkauf weitere Ausgaben entstehen.

Zum Beispiel:

• Umzugskosten
• Renovierung
• neue Möbel oder Küche
• kleinere Reparaturen
• Modernisierungsmaßnahmen
• Gutachter- oder Sachverständigenkosten, falls erforderlich
• zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung

Nicht alle diese Positionen gehören im rechtlichen Sinn zu den klassischen Kaufnebenkosten. Für deine persönliche Budgetplanung sind sie trotzdem relevant.

Genau hier liegt ein Punkt, den viele Erstkäufer unterschätzen: Der finanzielle Aufwand endet nicht unbedingt mit der Unterschrift beim Notar.

Eine einfache Methode für deine persönliche Planung

Wenn du eine Immobilie gefunden hast, kannst du deine Planung in drei große Bereiche aufteilen.

1. Kaufpreis: Was kostet die Immobilie?
2. Kaufnebenkosten: Welche zusätzlichen Kosten entstehen beim Kauf?
3. Reserve: Wie viel Geld möchtest du nach dem Kauf noch verfügbar haben?

Erst wenn diese drei Punkte zusammen betrachtet werden, bekommst du ein realistisches Bild von deinem finanziellen Bedarf.

Das ist wesentlich sinnvoller, als nur die monatliche Kreditrate zu betrachten.

Was bedeutet das für deine Baufinanzierung?

Die Kaufnebenkosten sind eng mit der gesamten Baufinanzierung verbunden. Je höher dein tatsächlicher Kapitalbedarf ist, desto genauer solltest du deine Finanzierung planen.

Wenn du gerade erst in das Thema einsteigst, solltest du deshalb nicht nur nach dem günstigsten Zinssatz suchen. Auch Laufzeit, Zinsbindung, Eigenkapital, Tilgung und monatliche Belastung spielen eine wichtige Rolle.

Eine gute Finanzierung sollte zu deiner persönlichen Situation passen und nicht nur auf dem Papier funktionieren.

Genau deshalb ist es sinnvoll, die Kaufnebenkosten bereits zu berücksichtigen, bevor du dich endgültig für eine Immobilie entscheidest.

Häufige Fehler bei den Kaufnebenkosten

Beim Hauskauf passieren Fehler nicht immer beim eigentlichen Kaufvertrag. Oft beginnt das Problem schon bei der Planung des Budgets. Wer die zusätzlichen Kosten zu spät berücksichtigt, kann seine Finanzierung unnötig knapp kalkulieren.

1. Nur mit dem Kaufpreis rechnen

Der wohl häufigste Fehler ist, ausschließlich auf den Kaufpreis zu schauen. Ein Haus für 400.000 Euro kostet dich in der Praxis nicht automatisch nur 400.000 Euro.

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler können den tatsächlichen Kapitalbedarf deutlich erhöhen.

2. Eine pauschale Prozentzahl übernehmen

Im Internet findet man häufig Aussagen wie „Die Kaufnebenkosten betragen ungefähr X Prozent“. Solche Werte können als erste Orientierung hilfreich sein, sollten aber nicht deine endgültige Berechnung ersetzen.

Vor allem die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich zwischen den Bundesländern. Auch eine mögliche Maklerprovision hängt vom konkreten Immobiliengeschäft ab.

3. Das gesamte Eigenkapital einsetzen

Es kann verlockend sein, möglichst viel eigenes Geld in die Immobilie zu stecken. Trotzdem solltest du überlegen, ob nach dem Kauf noch eine ausreichende finanzielle Reserve vorhanden ist.

Ein unerwarteter Reparaturbedarf oder andere größere Ausgaben können sonst schnell zum Problem werden.

4. Maklerkosten nicht genau prüfen

Wenn ein Makler beteiligt ist, solltest du genau prüfen, welche Provision vereinbart wurde und wer welchen Anteil übernimmt.

Verlasse dich dabei nicht nur auf Aussagen aus einem allgemeinen Ratgeber. Entscheidend ist die konkrete Vereinbarung und die rechtliche Situation deines Immobilienkaufs.

5. Nebenkosten erst nach der Finanzierungszusage beachten

Die Kaufnebenkosten gehören bereits in die erste Finanzierungsplanung. Wenn du sie erst später berücksichtigst, kann sich herausstellen, dass dein ursprünglich geplantes Budget nicht mehr ausreicht.

Expertentipps für eine realistische Planung

Wenn du zum ersten Mal eine Immobilie kaufst, würde ich die Planung möglichst einfach halten. Du brauchst keine komplizierte Tabelle. Wichtig ist vor allem, dass wirklich alle relevanten Positionen auf dem Papier stehen.

Tipp 1: Erstelle eine vollständige Kostenübersicht

Schreibe zunächst den Kaufpreis auf und ergänze anschließend jede weitere bekannte Kostenposition.

Eine einfache Struktur kann so aussehen:

• Kaufpreis der Immobilie
• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• Maklerprovision, falls vorhanden
• Renovierung und Modernisierung
• Umzugskosten
• finanzielle Reserve

Damit bekommst du ein wesentlich realistischeres Bild von deinem tatsächlichen Kapitalbedarf.

Tipp 2: Prüfe das Bundesland vor der Berechnung

Die Grunderwerbsteuer sollte immer anhand des Bundeslandes berechnet werden, in dem sich die Immobilie befindet.

Das ist besonders wichtig, wenn du Immobilien in verschiedenen Bundesländern miteinander vergleichst.

Tipp 3: Lass dich nicht nur von der Monatsrate leiten

Eine niedrige monatliche Rate klingt natürlich attraktiv. Trotzdem solltest du die Finanzierung immer im Zusammenhang mit der gesamten Darlehenssumme, dem Zinssatz, der Tilgung und der Zinsbindung betrachten.

Eine Finanzierung sollte langfristig zu deinem Einkommen und deinem finanziellen Spielraum passen.

Tipp 4: Eigenkapital und Reserve getrennt betrachten

Eigenkapital ist nicht automatisch Geld, das vollständig in die Immobilie fließen sollte.

Überlege dir deshalb vor dem Kauf, welcher Betrag für die Kaufnebenkosten verwendet werden kann und welcher Betrag als Reserve auf deinem Konto bleiben soll.

Tipp 5: Vor dem Notartermin alle Kosten klären

Spätestens bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, solltest du wissen, welche Kosten auf dich zukommen.

Wenn einzelne Positionen noch unklar sind, ist es besser, vorher nachzufragen als später von zusätzlichen Ausgaben überrascht zu werden.

FAQs zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf in Deutschland?

Die Höhe lässt sich nicht mit einem einzigen Prozentsatz für ganz Deutschland angeben. Sie hängt unter anderem vom Bundesland, dem Kaufpreis, den Notar- und Grundbuchkosten sowie einer möglichen Maklerprovision ab. Deshalb sollte die persönliche Kalkulation immer anhand der konkreten Immobilie erfolgen.

Welche Kaufnebenkosten gibt es beim Hauskauf?

Zu den wichtigsten Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten. Wenn ein Makler beteiligt ist, kann zusätzlich eine Maklerprovision entstehen. Darüber hinaus können je nach Situation weitere Ausgaben wie Renovierungs- oder Umzugskosten hinzukommen.

Ist die Grunderwerbsteuer in ganz Deutschland gleich hoch?

Nein. Die Grunderwerbsteuer wird als Ländersteuer von den Bundesländern festgelegt. Deshalb unterscheiden sich die Steuersätze je nach Bundesland. Für eine genaue Berechnung solltest du immer den aktuell geltenden Satz am Standort der Immobilie prüfen.

Kann man die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital bezahlen?

Ja, viele Käufer verwenden einen Teil ihres Eigenkapitals für die Kaufnebenkosten. Ob und in welchem Umfang dies sinnvoll ist, hängt von der persönlichen finanziellen Situation und der geplanten Finanzierung ab. Wichtig ist, nach dem Kauf nicht ohne ausreichende finanzielle Reserve dazustehen.

Kann die Bank die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Das kann im Einzelfall möglich sein. Die Entscheidung hängt unter anderem von Einkommen, Bonität, Eigenkapital, Immobilie und dem konkreten Finanzierungsangebot ab. Eine höhere Finanzierung kann allerdings auch zu einer höheren monatlichen Belastung und zusätzlichen Zinskosten führen.

Welche Kosten entstehen beim Notar?

Beim Immobilienkauf entstehen unter anderem Gebühren für die notarielle Beurkundung und weitere Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Abwicklung des Kaufvertrags. Die Gebühren richten sich nach gesetzlichen Vorgaben und dem jeweiligen Geschäft.

Wer bezahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?

Das hängt vom konkreten Immobiliengeschäft und der getroffenen Vereinbarung ab. Für bestimmte Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten gesetzliche Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer. Deshalb solltest du die konkrete Vereinbarung vor dem Kauf genau prüfen.

Kann ich die Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?

Das hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird und in welchem steuerlichen Zusammenhang der Kauf steht. Bei einer selbst genutzten Immobilie gelten andere steuerliche Voraussetzungen als beispielsweise bei einer vermieteten Immobilie. Für eine individuelle steuerliche Beurteilung solltest du einen Steuerberater fragen.

Wie viel Eigenkapital sollte man für die Kaufnebenkosten haben?

Das hängt vom Kaufpreis, dem Bundesland und den weiteren Kosten ab. Statt einen festen Betrag für alle Käufer zu nennen, ist eine individuelle Aufstellung sinnvoller. Entscheidend ist außerdem, dass nicht das gesamte verfügbare Geld für den Kauf eingesetzt wird und eine angemessene Reserve bestehen bleibt.

Welche Kosten kommen nach dem Hauskauf noch auf mich zu?

Nach dem Kauf können beispielsweise Renovierungen, Reparaturen, Umzugskosten, neue Möbel oder Modernisierungsmaßnahmen entstehen. Bei einem eigenen Haus solltest du außerdem laufende Kosten wie Versicherungen, Instandhaltung und weitere Betriebskosten in deine langfristige Haushaltsplanung aufnehmen.

Fazit: Kaufnebenkosten von Anfang an einplanen

Die Kaufnebenkosten beim Hauskauf in Deutschland 2026 gehören zu den wichtigsten Punkten einer realistischen Immobilienfinanzierung. Wer nur den Kaufpreis betrachtet, unterschätzt schnell den tatsächlichen Kapitalbedarf.

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler können zusammen einen erheblichen zusätzlichen Betrag ausmachen. Dazu kommen möglicherweise weitere Kosten für Umzug, Renovierung oder Modernisierung.

Mein wichtigster Tipp ist deshalb ganz einfach: Plane nicht nur den Kaufpreis, sondern die komplette finanzielle Situation.

Prüfe vor dem Kauf, wie viel Eigenkapital vorhanden ist, welche Kaufnebenkosten tatsächlich entstehen und wie viel Geld nach dem Kauf als Reserve übrig bleiben soll.

So kannst du besser einschätzen, welche Immobilie wirklich zu deinem Budget passt und welche Finanzierung langfristig realistisch ist.

Offizielle Quellen

Für die konkrete Planung solltest du bei steuerlichen und rechtlichen Fragen immer auf offizielle Quellen beziehungsweise qualifizierte Beratung zurückgreifen.

• Bundesministerium der Finanzen (BMF) – Informationen zu Steuern und steuerlichen Themen.
• Gesetze im Internet – § 656c BGB – Gesetzliche Regelungen zur Maklerkostenverteilung bei bestimmten Immobiliengeschäften.
• Gesetze im Internet – Beurkundungsgesetz (BeurkG) – Gesetzliche Grundlagen zur notariellen Beurkundung.

Autor

Last Updated: August 2026

Disclaimer

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Zinssätze, Gebühren, Steuersätze und rechtliche Rahmenbedingungen können sich ändern. Vor einer konkreten Immobilienentscheidung solltest du die für deinen Fall geltenden Werte prüfen und bei Bedarf einen qualifizierten Finanz-, Steuer- oder Rechtsberater hinzuziehen.

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