Kosten beim Kauf einer Immobilie: Alle Kaufnebenkosten 2026 erklärt

Beim Kauf einer Immobilie entstehen neben dem Kaufpreis weitere Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten.

Wer zum ersten Mal eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, schaut meistens zuerst auf den Kaufpreis. Das ist verständlich. Schließlich steht in der Immobilienanzeige eine große Zahl, die sofort ins Auge fällt.

Aber genau hier passiert ein häufiger Fehler.

Eine Immobilie für 400.000 Euro kostet dich nicht automatisch nur 400.000 Euro.

Zusätzlich zum Kaufpreis können weitere Kosten entstehen – unter anderem für die Grunderwerbsteuer, den Notar, das Grundbuch und gegebenenfalls einen Makler. Je nach Bundesland und konkretem Kauf können diese zusätzlichen Ausgaben einen erheblichen Betrag ausmachen.

Wer diese Kosten von Anfang an berücksichtigt, kann seine Finanzierung wesentlich realistischer planen und erlebt nach dem Kauf weniger böse Überraschungen.

In diesem Ratgeber schauen wir uns deshalb Schritt für Schritt an, welche Kosten beim Kauf einer Immobilie 2026 entstehen können, wie sie berechnet werden und worauf Käufer besonders achten sollten.

Welche Kosten entstehen beim Kauf einer Immobilie?

Die Kosten beim Kauf einer Immobilie lassen sich grob in mehrere Bereiche aufteilen.

Zum eigentlichen Kaufpreis können insbesondere folgende Positionen kommen:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch
• Maklerkosten, sofern ein Makler beteiligt ist
• Kosten für eine Finanzierung
• gegebenenfalls Renovierungs- und Modernisierungskosten
• Umzugskosten und weitere Ausgaben

Nicht jede dieser Kosten fällt bei jedem Kauf in gleicher Höhe an.

Besonders die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland. Auch bei Maklerkosten kommt es auf die konkrete Vereinbarung und die Art der Immobilie an.

Deshalb ist es sinnvoll, nicht einfach mit einer pauschalen Prozentzahl zu rechnen.

1. Grunderwerbsteuer: Ein wichtiger Kostenpunkt

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den wichtigsten zusätzlichen Kosten beim Kauf eines Grundstücks, Hauses oder einer Wohnung.

Nach dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegt grundsätzlich unter anderem ein Kaufvertrag, der einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet, der Grunderwerbsteuer.

Die Höhe der Steuer wird allerdings nicht bundesweit mit einem einheitlichen Prozentsatz festgelegt.

Je nach Bundesland liegt der Steuersatz beispielsweise bei 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent.

Das kann bei einem größeren Kaufpreis einen deutlichen Unterschied machen.

Beispiel

Angenommen, eine Immobilie kostet:

400.000 Euro

Bei einer Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent wären das:

14.000 Euro

Bei 6,5 Prozent wären es:

26.000 Euro

Allein bei dieser Position können also mehrere Tausend Euro Unterschied entstehen.

Deshalb solltest du vor dem Kauf immer prüfen, welcher Steuersatz im Bundesland der Immobilie gilt.

Die Grunderwerbsteuer ist außerdem nicht einfach eine freiwillige Gebühr des Verkäufers oder Maklers. Sie ist eine gesetzlich geregelte Steuer.

2. Notarkosten beim Immobilienkauf

Ein Immobilienkauf funktioniert in Deutschland nicht einfach wie der Kauf eines Möbelstücks oder eines Autos.

Der Kaufvertrag über eine Immobilie wird notariell beurkundet.

Dadurch entstehen Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und weitere Tätigkeiten rund um die Abwicklung.

Viele Käufer rechnen zunächst nur mit dem Kaufpreis und vergessen diese Position.

Das kann problematisch sein.

Die Kosten für Gerichte und Notare richten sich nach gesetzlichen Vorgaben. Eine zentrale Grundlage dafür ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Was macht der Notar eigentlich?

Beim Kauf einer Immobilie geht es nicht nur darum, den Kaufvertrag vorzulesen und unterschreiben zu lassen.

Der Notar begleitet verschiedene rechtlich notwendige Schritte des Immobiliengeschäfts.

• Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags
• Abwicklung des Vertrags
• Kommunikation mit dem Grundbuchamt
• Eintragung beziehungsweise Vorbereitung der Eigentumsübertragung
• Abwicklung der vereinbarten Voraussetzungen
• gegebenenfalls Eintragung einer Grundschuld für die Finanzierung

Deshalb sollte man die Notarkosten nicht isoliert betrachten.

3. Kosten für die Eintragung ins Grundbuch

Ein weiterer Punkt sind die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch.

Das Grundbuch dokumentiert unter anderem, wer Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie ist und welche Rechte beziehungsweise Belastungen eingetragen sind.

Beim Kauf muss die Eigentumsübertragung entsprechend im Grundbuch umgesetzt werden.

Für Käufer bedeutet das: Neben den Notarkosten können auch Gerichts- beziehungsweise Grundbuchkosten entstehen.

Diese Kosten gehören deshalb ebenfalls in deine persönliche Kalkulation der gesamten Kosten beim Kauf einer Immobilie.

Warum ist das Grundbuch so wichtig?

Das Grundbuch ist ein amtliches Register. Dort werden die rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks dokumentiert.

Beim Immobilienkauf ist insbesondere die Eigentumsübertragung entscheidend.

Auch die Finanzierung einer Immobilie kann mit einem Grundbucheintrag verbunden sein. Wenn eine Bank das Darlehen über eine Grundschuld absichert, kann dafür ebenfalls eine Eintragung erforderlich sein.

4. Maklerkosten: Wer bezahlt?

Nicht jede Immobilie wird über einen Makler verkauft.

Wenn jedoch ein Makler beteiligt ist, können Maklerkosten entstehen.

Hier solltest du besonders genau hinschauen.

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gibt es gesetzliche Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer.

Wenn ein Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags Maklerlohn verlangt, gelten besondere gesetzliche Vorgaben zur Verteilung.

Das bedeutet nicht, dass jede Immobilie automatisch mit einer bestimmten Maklerprovision belastet wird.

Entscheidend ist vielmehr die konkrete Situation.

Deshalb solltest du vor der Unterzeichnung genau prüfen:

• Wie hoch ist die Maklerprovision?
• Wer trägt welchen Anteil?
• Ist die Provision inklusive oder zuzüglich Umsatzsteuer angegeben?
• Wann wird die Provision fällig?
• Was steht im Maklervertrag?

Gerade hier lohnt es sich, die Unterlagen in Ruhe zu lesen.

5. Welche Kosten kommen zusätzlich zum Kaufpreis?

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung.

Nehmen wir wieder eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro.

Dann könnte deine persönliche Kalkulation beispielsweise so beginnen:

Kostenposition	Beispiel
Kaufpreis	400.000 €
Grunderwerbsteuer	abhängig vom Bundesland
Notarkosten	abhängig vom Geschäft
Grundbuchkosten	abhängig vom Geschäft
Maklerkosten	falls vereinbart
Renovierung	individuell
Umzug	individuell

Die Tabelle zeigt vor allem eines:

Die 400.000 Euro sind nicht automatisch der endgültige Kapitalbedarf.

Und genau deshalb sollten die Kaufnebenkosten bereits bei der Finanzierung berücksichtigt werden.

6. Wie hoch sind die gesamten Kosten beim Kauf eines Hauses?

Diese Frage lässt sich nicht mit einer einzigen Zahl beantworten.

Der Grund ist einfach: Nicht jeder Käufer hat dieselbe Ausgangssituation.

Ein Käufer kauft beispielsweise eine Immobilie ohne Makler und übernimmt ein bereits modernisiertes Haus.

Ein anderer Käufer benötigt zusätzlich einen Makler, möchte das Badezimmer renovieren, die Küche austauschen und nach dem Einzug weitere Arbeiten durchführen.

Beide kaufen vielleicht ein Haus zum gleichen Preis.

Ihre gesamten Kosten sind trotzdem völlig unterschiedlich.

Deshalb solltest du zwischen drei Bereichen unterscheiden:

Kaufpreis

Das ist der vereinbarte Preis für die Immobilie.

Kaufnebenkosten

Dazu können beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler gehören.

Weitere Kosten

Dazu können Renovierung, Modernisierung, Umzug, Einrichtung und weitere Ausgaben kommen.

Diese Trennung macht die Finanzplanung deutlich übersichtlicher.

7. Beispiel: Kosten bei einem Haus für 400.000 Euro

Schauen wir uns ein vereinfachtes Beispiel an.

Du möchtest ein Haus für:

400.000 Euro

kaufen.

Nehmen wir für die reine Beispielrechnung eine Grunderwerbsteuer von 5 Prozent an.

Das wären:

20.000 Euro

Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuell eine Maklerprovision.

Damit wird schnell klar, warum Käufer nicht nur den Kaufpreis betrachten sollten.

Wichtig: Die Zahlen in diesem Beispiel sind keine individuelle Kostenberechnung. Die 5 Prozent Grunderwerbsteuer dienen ausschließlich der Veranschaulichung. Der tatsächliche Steuersatz hängt vom Bundesland ab.

8. Warum Eigenkapital bei den Kaufnebenkosten wichtig ist

Hier kommt das Thema Eigenkapital ins Spiel.

Wenn du bereits Eigenkapital aufgebaut hast, kannst du einen Teil davon möglicherweise für die Kaufnebenkosten einsetzen.

Das kann für die Finanzierung interessant sein.

Aber Vorsicht:

Du solltest nicht automatisch dein gesamtes verfügbares Geld in den Immobilienkauf stecken.

Denn nach dem Kauf können weitere Ausgaben entstehen.

Eine Reparatur kommt vielleicht früher als erwartet.

Die Heizung muss gewartet werden.

Ein Fenster muss ausgetauscht werden.

Oder die Wohnung braucht doch eine Renovierung.

Deshalb sollte neben dem für den Kauf eingeplanten Eigenkapital möglichst auch eine angemessene finanzielle Reserve berücksichtigt werden.

Wenn du mehr darüber erfahren möchtest, kannst du unseren ausführlichen Artikel lesen:

Eigenkapital für die Baufinanzierung

9. Die Kaufnebenkosten beeinflussen auch deine Finanzierung

Viele Käufer denken bei der Finanzierung zuerst an die monatliche Rate.

Das ist natürlich wichtig.

Aber die monatliche Rate ist nur ein Teil der gesamten Finanzierung.

Du solltest außerdem wissen:

• Wie hoch ist der benötigte Kredit?
• Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung?
• Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
• Wie lange läuft die Zinsbindung?
• Wie hoch ist die anfängliche Tilgung?
• Wie viel Restschuld bleibt später übrig?

Eine Immobilie kann auf den ersten Blick bezahlbar wirken.

Wenn jedoch die Kaufnebenkosten und weitere Ausgaben nicht eingeplant wurden, kann das verfügbare Budget schnell zu knapp werden.

Für Einsteiger haben wir deshalb auch unseren ausführlichen Leitfaden:

Baufinanzierung für Anfänger: Der einfache Leitfaden für den Hauskauf

10. So behältst du die Kosten im Blick

Eine gute Planung muss nicht kompliziert sein.

Ich würde vor dem Kauf einfach eine Liste erstellen.

Schreibe zuerst den Kaufpreis auf.

Danach kommen alle zusätzlichen Positionen.

• Kaufpreis: 400.000 €
• Grunderwerbsteuer: ______ €
• Notar: ______ €
• Grundbuch: ______ €
• Makler: ______ €
• Renovierung: ______ €
• Umzug: ______ €
• Reserve: ______ €

Jetzt hast du eine wesentlich bessere Vorstellung davon, wie viel Geld tatsächlich benötigt wird.

Das klingt vielleicht banal.

Aber genau diese einfache Übersicht kann später einen großen Unterschied machen.

11. Können die Kaufnebenkosten finanziert werden?

Grundsätzlich kann eine Immobilienfinanzierung unterschiedlich strukturiert werden. Ob eine Bank auch Kaufnebenkosten mitfinanziert, hängt jedoch vom konkreten Finanzierungsfall ab.

Dabei spielen beispielsweise eine Rolle:

• Einkommen
• Beschäftigungssituation
• Bonität
• vorhandenes Eigenkapital
• Wert der Immobilie
• Höhe des gewünschten Darlehens
• monatliche Belastbarkeit

Eine Finanzierung mit sehr wenig Eigenkapital kann außerdem andere Konditionen haben als eine Finanzierung, bei der der Käufer einen größeren Teil selbst bezahlt.

Deshalb sollte man nicht nur fragen:

„Wie hoch ist meine monatliche Rate?“

Sondern auch:

„Wie hoch ist mein gesamter Finanzierungsbedarf?“

12. Welche Kosten entstehen nach dem Kauf?

Auch nach dem Kauf ist die Rechnung noch nicht beendet.

Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung verursacht laufende Kosten.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Gebäudeversicherung
• Grundsteuer
• Energie
• Wasser und Abwasser
• Instandhaltung
• Wartung
• Reparaturen
• Hausverwaltung bei bestimmten Eigentumswohnungen

Bei einer Eigentumswohnung kommt außerdem das Hausgeld hinzu.

Diese laufenden Kosten solltest du deshalb bereits vor dem Kauf in deinem Haushaltsbudget berücksichtigen.

Denn die eigentliche finanzielle Belastung besteht nicht nur aus der monatlichen Kreditrate.

FAQ: Kosten beim Kauf einer Immobilie

Wie viel Prozent Kaufnebenkosten sollte man einplanen?

Es gibt keinen einheitlichen Prozentsatz, der für jede Immobilie gilt. Die tatsächlichen Kosten hängen unter anderem vom Bundesland, dem Kaufpreis, Notar- und Grundbuchkosten sowie einer möglichen Maklerprovision ab.

Was kostet ein Haus zusätzlich zum Kaufpreis?

Zusätzlich zum Kaufpreis können insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten entstehen. Hinzu können Renovierungs-, Umzugs- und weitere Kosten kommen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland. Deshalb sollte vor dem Kauf der aktuell geltende Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes geprüft werden.

Wer bezahlt die Grunderwerbsteuer?

Das Grunderwerbsteuergesetz bestimmt, wer Steuerschuldner ist. Bei einem gewöhnlichen Grundstückskauf sind regelmäßig die am Erwerbsvorgang beteiligten Vertragsteile Steuerschuldner.

Wer bezahlt den Notar beim Hauskauf?

Die Kostenverteilung kann im Kaufvertrag geregelt werden. Für die konkrete Kostenpflicht sind die gesetzlichen Regelungen und die Vereinbarungen im jeweiligen Vertrag maßgeblich.

Sind Grundbuchkosten zusätzlich zu den Notarkosten?

Ja, bei einem Immobilienkauf können sowohl Notarkosten als auch Gebühren für grundbuchbezogene Vorgänge entstehen. Die gesetzlichen Grundlagen für Gerichts- und Notarkosten finden sich im GNotKG.

Müssen Käufer und Verkäufer die Maklerkosten teilen?

Bei bestimmten Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten besondere gesetzliche Regeln. Wenn der Makler für beide Seiten tätig wird und von beiden Seiten Maklerlohn verlangt, muss die Verpflichtung grundsätzlich in gleicher Höhe erfolgen.

Sollte man die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen?

Das kann sinnvoll sein, hängt aber von der persönlichen Finanzsituation ab. Wichtig ist, nicht die gesamte finanzielle Reserve aufzubrauchen.

Fazit: Nicht nur den Kaufpreis betrachten

Die Kosten beim Kauf einer Immobilie werden häufig unterschätzt.

Wer nur den Kaufpreis betrachtet, kann schnell eine falsche Vorstellung vom tatsächlichen Finanzierungsbedarf bekommen.

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler können zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Danach kommen möglicherweise noch Renovierung, Umzug und weitere Ausgaben hinzu.

Deshalb gilt:

Plane die Immobilie nicht nur nach dem Kaufpreis, sondern nach den gesamten Kosten.

Eine einfache Kostenübersicht hilft dir dabei, dein Budget realistisch einzuschätzen und deine monatliche Rate besser zu planen.

Und vielleicht ist genau das der wichtigste Schritt vor dem Kauf:

Erst rechnen, dann unterschreiben.

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Offizielle Quellen

• Gesetze im Internet – Grunderwerbsteuergesetz
• Gesetze im Internet – § 656c BGB (Maklerkosten)
• Gesetze im Internet – Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Steuersätze, Gebühren und gesetzliche Regelungen können sich ändern. Prüfe vor einem Immobilienkauf die für deinen konkreten Fall geltenden Werte.