Buy-to-Let in Berlin: Wohnung kaufen und vermieten – Rendite, Mietrecht und Steuern 2026

Buy-to-Let in Berlin: Was Anleger bei Mietrendite, Finanzierung, Mietrecht und Steuern beachten sollten.

Eine Berliner Wohnung kaufen, vermieten und jeden Monat entspannt Miete kassieren – so wird das Thema Immobilienanlage gern zusammengefasst. In der Praxis ist es etwas weniger bequem. Berlin hat einen großen Mietmarkt, gleichzeitig aber klare Regeln zur Miethöhe, einen qualifizierten Mietspiegel und einen vergleichsweise hohen Kaufnebenkostenblock.

Das muss kein Nachteil sein. Es bedeutet nur, dass eine vermietete Wohnung hier nicht nach Bauchgefühl gekauft werden sollte.

Wenn ich eine Berliner Wohnung als Kapitalanlage prüfen würde, wäre meine erste Frage deshalb nicht: „Wie stark könnten die Preise in zehn Jahren steigen?“ Mich würde zuerst interessieren, was die Wohnung heute kostet, welche Miete rechtlich realistisch ist und was nach Hausgeld, Rücklagen, Finanzierung und Steuern tatsächlich übrig bleibt.

Genau darum geht es in diesem Ratgeber. Nicht um eine perfekte Rendite auf dem Papier, sondern um eine belastbare Rechnung für Menschen, die mit einer vermieteten Immobilie langfristig Vermögen aufbauen möchten.

Ist eine Wohnung in Berlin überhaupt noch eine interessante Kapitalanlage?

Berlin ist kein einfacher Markt. Wohnungen in guten Lagen sind häufig teuer, und ein hoher Kaufpreis drückt zwangsläufig die Mietrendite. Gleichzeitig ist die Vermietung rechtlich stärker reguliert, als manche ausländische Anleger zunächst erwarten.

Auf der anderen Seite ist Berlin ein großer Mietwohnungsmarkt. Für einen langfristigen Anleger kann deshalb weniger die spektakuläre Anfangsrendite entscheidend sein als die Frage, ob eine Wohnung dauerhaft vermietbar bleibt und die Finanzierung über viele Jahre tragfähig ist.

Das klingt unspektakulär. Bei Immobilien ist unspektakulär allerdings häufig gar nicht schlecht.

Eine Wohnung mit vernünftiger Miete, sauberer Eigentümergemeinschaft und kalkulierbaren Kosten kann langfristig interessanter sein als ein vermeintliches Schnäppchen, bei dem nach dem Kauf Dach, Heizung oder Fassade bezahlt werden müssen.

Was bedeutet Buy-to-Let in Berlin?

Buy-to-Let bedeutet schlicht: Eine Immobilie wird nicht hauptsächlich für die eigene Nutzung gekauft, sondern mit dem Ziel, sie zu vermieten.

Der Ertrag kann dabei aus zwei verschiedenen Quellen entstehen. Zum einen gibt es laufende Mieteinnahmen. Zum anderen reduziert die Tilgung eines Darlehens mit der Zeit die Restschuld. Eine mögliche Wertentwicklung der Immobilie wäre ein dritter Faktor, sollte aber nicht als sichere Rendite eingeplant werden.

Gerade dieser Punkt wird gern übersehen. Eine Wohnung kann trotz schwachem monatlichem Cashflow langfristig Vermögen aufbauen, wenn das Darlehen kontinuierlich getilgt wird. Umgekehrt ist eine positive Monatsrechnung noch kein Beweis für eine gute Kapitalanlage, wenn beispielsweise hohe Sanierungskosten bevorstehen.

Die erste Rechnung: Wie hoch ist die Mietrendite?

Für eine erste Einschätzung reicht eine einfache Bruttomietrendite.

Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Nehmen wir eine Wohnung für 350.000 Euro. Die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete beträgt 1.050 Euro monatlich. Das ergibt 12.600 Euro im Jahr.

12.600 € ÷ 350.000 € × 100 = 3,60 %

Für Modellrechnungen kann man bei Berliner Wohnungen beispielsweise Szenarien zwischen etwa 3,2 und 3,8 Prozent Bruttorendite vergleichen. Das ist jedoch kein amtlicher Berliner Durchschnittswert. Renditen unterscheiden sich stark nach Bezirk, Mikrolage, Zustand, Kaufpreis und bestehendem Mietvertrag.

Für die Prüfung des Kaufpreises sind die Daten des Berliner Gutachterausschusses wesentlich interessanter als pauschale Renditeangaben aus Immobilienanzeigen. Die dortigen Marktinformationen beruhen auf ausgewerteten Grundstücks- und Immobilientransaktionen.

Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin

Warum 3,6 Prozent Bruttorendite noch wenig über den Gewinn aussagen

Bei der ersten Renditerechnung fehlt fast alles, was später Geld kostet.

Da wären zum Beispiel nicht umlagefähige Teile des Hausgelds, Reparaturen innerhalb der Wohnung, Verwaltung, mögliche Leerstandszeiten und größere Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Angenommen, bei unserer Beispielwohnung bleiben nach einer vorsichtigen Kostenreserve jährlich 9.400 Euro übrig. Dann sieht die Rechnung schon anders aus.

Und selbst diese 9.400 Euro sind noch kein „passives Einkommen“, weil Finanzierung und Steuern noch nicht berücksichtigt wurden.

Genau an dieser Stelle merkt man, warum Immobilienrechnungen auf Social Media oft beeindruckender aussehen als auf dem eigenen Konto.

Kaufnebenkosten in Berlin: Die 350.000-Euro-Wohnung kostet nicht 350.000 Euro

Der größte feste Kaufnebenkostenposten in Berlin ist die Grunderwerbsteuer. Der Berliner Steuersatz beträgt derzeit 6 Prozent der Gegenleistung. Bei einem normalen Immobilienkauf ist das regelmäßig insbesondere der Kaufpreis.

Berlin.de: Informationen zur Grunderwerbsteuer

Bei 350.000 Euro Kaufpreis wären allein das:

21.000 Euro Grunderwerbsteuer.

Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten. Für eine erste Kalkulation arbeiten viele Käufer mit einer groben Größenordnung um etwa 1,5 bis 2 Prozent. Das ist keine feste gesetzliche Pauschale; die tatsächlichen Gebühren richten sich nach den konkreten Vorgängen und Geschäftswerten.

Kommt ein Makler hinzu, kann die Käuferseite zusätzlich belastet werden. Auch hier sollte man nicht automatisch 3,57 Prozent in jede Rechnung schreiben. Entscheidend ist der konkrete Maklervertrag. Bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser enthält das BGB Regeln zur Verteilung des Maklerlohns. Ist der Makler für beide Parteien entgeltlich tätig, müssen sich beide grundsätzlich in gleicher Höhe verpflichten.

§ 656c BGB – Maklerlohn bei Tätigkeit für beide Parteien

Für eine konservative Vorprüfung kann es sinnvoll sein, neben dem Kaufpreis rund 11,5 bis 15 Prozent zusätzlichen Kapitalbedarf zu testen, wenn Steuer, Notar, Grundbuch, Makler und erste kleinere Ausgaben zusammenkommen. Die 15 Prozent sind dabei keine gesetzliche Quote, sondern eine Sicherheitsrechnung.

Eine realistischere Beispielrechnung

Position	Beispiel
Kaufpreis	350.000 €
Grunderwerbsteuer Berlin, 6 %	21.000 €
Notar und Grundbuch, Modellannahme 2 %	7.000 €
Makler, Beispielannahme 3,57 %	12.495 €
Gesamter Kapitalaufwand im Beispiel	390.495 €
Jährliche Nettokaltmiete	12.600 €

Die ursprüngliche Bruttorendite von 3,60 Prozent bezog sich nur auf den Kaufpreis. Setzt man die 12.600 Euro Jahresmiete ins Verhältnis zu den beispielhaften Gesamtkosten von 390.495 Euro, landet man nur noch bei rund 3,23 Prozent.

Das ist für mich die ehrlichere Zahl, bevor Finanzierung und laufende Eigentümerkosten in die Rechnung kommen.

Finanzierung: Der Zins kann aus einer ordentlichen Wohnung einen schlechten Deal machen

Bei Buy-to-Let spielt Fremdkapital eine große Rolle. Gleichzeitig können sich Bauzinsen verändern. Deshalb würde ich keinen Artikel mit einem angeblich „aktuellen Traumzins“ zur Grundlage einer zehnjährigen Investitionsentscheidung machen.

Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht regelmäßig Zinssätze für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte und unterscheidet dabei unter anderem nach der Dauer der anfänglichen Zinsbindung.

Deutsche Bundesbank: Zinssätze für Wohnungsbaukredite

Ein Beispiel zeigt das Problem. Angenommen, von den 350.000 Euro Kaufpreis werden 245.000 Euro finanziert. Bei einer Modellannahme von 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich eine anfängliche jährliche Belastung von ungefähr 13.475 Euro beziehungsweise rund 1.123 Euro pro Monat.

Wenn die Wohnung vor Finanzierung nur etwa 9.400 Euro jährlichen Überschuss nach Eigentümerkosten liefert, reicht die Miete in diesem Beispiel nicht aus, um den kompletten Kapitaldienst zu tragen.

Der Eigentümer müsste monatlich Geld zuschießen.

Das kann trotzdem eine bewusste Strategie sein, weil ein Teil der Rate die Restschuld reduziert. Man sollte es nur nicht „positiven passiven Cashflow“ nennen.

Mietpreisbremse: Vor dem Kauf prüfen, nicht erst vor dem Mietvertrag

Bei einer leerstehenden Wohnung wird gern mit einer hohen zukünftigen Miete gerechnet. In Berlin kann genau diese Annahme die komplette Investitionsrechnung verzerren.

Berlin hat die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. Bei einer Neuvermietung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Ausgangsmiete nach § 556d BGB grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift.

§ 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn

Das bedeutet praktisch: Eine hohe Angebotsmiete auf einem Immobilienportal ist noch keine belastbare Einnahmeprognose.

Vor dem Kauf sollte geklärt sein, welcher Mietwert für genau diese Wohnung rechtlich nachvollziehbar ist.

Der Berliner Mietspiegel 2026 gehört in die Kalkulation

Seit Mai 2026 gilt ein neuer qualifizierter Berliner Mietspiegel. Er basiert auf rund 17.000 erhobenen Miet- und Ausstattungsdaten und gilt für etwa 1,6 Millionen mietspiegelrelevante Wohnungen. Der veröffentlichte Median der erfassten Nettokaltmieten liegt bei 7,71 Euro je Quadratmeter.

Diese 7,71 Euro sind allerdings kein pauschaler Mietpreis für Berlin.

Eine konkrete Wohnung wird unter anderem nach Baualter, Größe, Lage und Ausstattung eingeordnet. Genau dafür gibt es den offiziellen Abfrageservice.

Berliner Mietspiegel 2026

Wer eine Kapitalanlage kauft, sollte den Mietspiegel deshalb nicht erst kennenlernen, wenn ein Mieter eine Mieterhöhung hinterfragt. Er gehört aus meiner Sicht schon in die Ankaufprüfung.

Vermietete Wohnung kaufen: Die Miete bleibt nicht einfach zurück

Bei einer bereits vermieteten Wohnung ist die Ausgangslage anders. Hier kennt man die bestehende Miete und hat zumindest eine gewisse Einnahmenhistorie.

Dafür übernimmt der Käufer grundsätzlich das bestehende Mietverhältnis. § 566 BGB beschreibt das Prinzip, das oft mit „Kauf bricht nicht Miete“ zusammengefasst wird: Der Erwerber tritt an die Stelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.

Eine günstige Bestandsmiete lässt sich also nicht einfach am Tag nach dem Eigentumsübergang durch die gewünschte Marktmiete ersetzen.

Auch Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind geregelt. § 558 BGB erlaubt unter Voraussetzungen eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; gleichzeitig gelten zeitliche Grenzen und eine Kappungsgrenze.

Leerstehend oder vermietet kaufen?

Punkt	Leerstehende Wohnung	Vermietete Wohnung
Mieteinnahmen nach Kauf	Erst nach Vermietung	In der Regel sofort
Mieterauswahl	Eigene Auswahl möglich	Bestehender Mieter bleibt
Mietannahme	Muss rechtlich geprüft werden	Bestehende Vertragsmiete bekannt
Renovierung	Vor Vermietung einfacher	Im laufenden Mietverhältnis schwieriger
Planbarkeit	Mehr Annahmen erforderlich	Einnahmenhistorie vorhanden
Risiko	Leerstand und Vermietungsrisiko	Mietvertrag und Zustand genau prüfen

Eine leerstehende Wohnung ist deshalb nicht automatisch wertvoller. Sie bietet mehr Freiheit, aber nur dann, wenn die rechtlich zulässige Miete und die Kosten der Neuvermietung den höheren Kaufpreis rechtfertigen.

Neubau nach 2014: Eine wichtige Ausnahme

Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nach § 556f BGB nicht. Ebenfalls gibt es eine Ausnahme für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

§ 556f BGB – Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Das klingt für Investoren zunächst attraktiv. Ein Neubau kostet jedoch häufig deutlich mehr als eine ältere Bestandswohnung. Mehr Freiheit bei der Ausgangsmiete hilft wenig, wenn der Kaufpreis so hoch ist, dass die Rendite trotzdem dünn bleibt.

Deshalb würde ich Neubau und Bestand nicht nach „besser“ oder „schlechter“ sortieren, sondern schlicht nach Gesamtrendite und Risiko.

Steuern: Mieteinnahmen sind nicht gleich steuerlicher Gewinn

Einnahmen aus der Vermietung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen gehören nach § 21 EStG grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Für Anleger ist wichtig, zwischen drei Dingen zu unterscheiden: Einnahmen auf dem Bankkonto, laufendem Cashflow und steuerlichem Ergebnis.

Diese drei Werte können deutlich voneinander abweichen.

Ein Beispiel: Die Tilgung eines Darlehens kostet jeden Monat Liquidität, reduziert aber gleichzeitig die Restschuld. Zinsaufwendungen werden steuerlich anders behandelt als Tilgungsleistungen. Hinzu kommen abzugsfähige Aufwendungen und die Abschreibung des Gebäudes.

Deshalb ist eine reine Monatsrechnung für eine vermietete Wohnung zu wenig.

AfA: Abschreibung ohne jährlichen Geldabfluss

Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, ist für Vermieter besonders relevant.

Nach § 7 EStG gelten für Wohngebäude unterschiedliche lineare Abschreibungssätze abhängig vom Fertigstellungszeitpunkt. Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, werden nach der allgemeinen Regel grundsätzlich mit 3 Prozent jährlich abgeschrieben. Für Gebäude, die vor 2023 und nach 1924 fertiggestellt wurden, sind es grundsätzlich 2 Prozent; bei Gebäuden vor 1925 grundsätzlich 2,5 Prozent.

§ 7 EStG – Absetzung für Abnutzung

Entscheidend ist dabei: Grund und Boden wird nicht einfach zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben. Für die Steuerrechnung muss der relevante Gebäudewert betrachtet werden.

Angenommen, von den maßgeblichen Anschaffungskosten entfallen 280.000 Euro auf ein Gebäude, für das 2 Prozent lineare AfA gelten.

280.000 € × 2 % = 5.600 € AfA pro Jahr.

Diese 5.600 Euro sind kein jährlicher Geldabfluss wie eine Handwerkerrechnung. Sie beeinflussen jedoch die steuerliche Ermittlung der Einkünfte.

Der Verkauf nach zehn Jahren: Was hinter der sogenannten Spekulationssteuer steckt

Bei privat gehaltenen Immobilien ist § 23 EStG für die spätere Verkaufsplanung wichtig.

Grundstücksverkäufe fallen grundsätzlich unter die privaten Veräußerungsgeschäfte, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Daraus folgt bei einer rein privat gehaltenen vermieteten Immobilie grundsätzlich, dass ein Verkauf nach Ablauf dieser Frist nicht mehr unter genau diese private Veräußerungsbesteuerung fällt.

§ 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte

Das sollte trotzdem nicht zu dem Satz verkürzt werden: „Nach zehn Jahren ist jeder Immobiliengewinn steuerfrei.“ Andere Sachverhalte, beispielsweise gewerblicher Grundstückshandel oder eine betriebliche Struktur, können steuerlich anders behandelt werden.

Bei einem größeren geplanten Verkauf würde ich die steuerliche Situation deshalb vor der Unterschrift prüfen lassen und nicht erst danach.

So würde ich eine Berliner Kapitalanlage prüfen

1. Den maximalen Gesamtkaufpreis festlegen. Nicht nur den Immobilienpreis, sondern Steuer, Notar, Grundbuch, mögliche Provision und Reserve berücksichtigen.
2. Die aktuelle Miete oder realistische Neuvermietungsmiete prüfen. Bei Bestandswohnungen gehören Mietvertrag und Mietspiegel auf den Tisch.
3. Die Eigentümergemeinschaft lesen. Wirtschaftsplan, Protokolle, Instandhaltungsrücklage und angekündigte Maßnahmen können wichtiger sein als die neue Einbauküche.
4. Brutto- und Nettorendite separat rechnen. Nicht umlagefähige Kosten und eine Reparaturreserve gehören in die Rechnung.
5. Die Finanzierung stressen. Nicht nur mit dem angebotenen Zins rechnen, sondern auch überlegen, was eine spätere Anschlussfinanzierung bei höheren Zinsen bedeuten würde.
6. Steuern getrennt betrachten. AfA und Finanzierungskosten können das steuerliche Ergebnis verändern, ersetzen aber keine wirtschaftlich vernünftige Immobilie.
7. Erst dann den Kaufpreis verhandeln. Wenn die zulässige Miete feststeht, ist häufig der Kaufpreis die entscheidende Stellschraube.

Ist das wirklich passives Einkommen?

Nur teilweise.

Eine vermietete Wohnung zahlt zwar regelmäßig Miete. Trotzdem gibt es Abrechnungen, Reparaturen, Eigentümerversammlungen, Mieterwechsel und gelegentlich unangenehme Überraschungen.

Man kann einen großen Teil davon an eine Verwaltung abgeben. Dann wird die Anlage passiver – aber eben auch etwas teurer.

Für mich ist deshalb „relativ planbarer Vermögensaufbau mit laufenden Einnahmen“ die ehrlichere Beschreibung.

Das klingt weniger aufregend als passives Einkommen. Dafür beschreibt es besser, was Eigentümer tatsächlich erwartet.

Welche Wohnung würde ich eher kaufen?

Nicht zwingend die mit der höchsten angebotenen Miete.

Interessanter wäre für mich eine Wohnung, deren aktuelle oder künftig zulässige Miete nachvollziehbar ist, deren Eigentümergemeinschaft finanziell ordentlich dasteht und bei der die Rechnung auch ohne optimistische Preissteigerung funktioniert.

Eine sehr hohe prognostizierte Miete hilft wenig, wenn sie rechtlich nicht durchsetzbar ist. Eine günstige Wohnung hilft ebenfalls wenig, wenn kurz nach dem Kauf eine große Sonderumlage kommt.

Und eine steuerlich attraktive Immobilie bleibt eine schlechte Investition, wenn sie vor Steuern dauerhaft Geld verbrennt.

Das klingt banal. Genau diese drei Fehler sehe ich allerdings immer wieder in Immobilienrechnungen.

Fazit: Berlin kann funktionieren – aber nicht mit einer Wunschrechnung

Eine vermietete Wohnung in Berlin kann ein sinnvoller Baustein für langfristigen Vermögensaufbau sein. Sie ist aber keine Anlage, bei der man einfach Kaufpreis und Monatsmiete nebeneinanderstellt und daraus eine Rendite ableitet.

Die Grunderwerbsteuer liegt in Berlin bei 6 Prozent. Die Mietpreisbremse gilt bis Ende 2029, soweit keine gesetzliche Ausnahme eingreift. Der Berliner Mietspiegel 2026 liefert einen wichtigen Orientierungsrahmen für die ortsübliche Vergleichsmiete. Finanzierungskosten wiederum ändern sich laufend und sollten mit aktuellen Daten geprüft werden.

Für eine vernünftige Kaufentscheidung würde ich deshalb drei Zahlen sauber kennen wollen: den gesamten Kapitalbedarf bis zur Schlüsselübergabe, die realistisch erzielbare Nettokaltmiete und den jährlichen Überschuss nach den Kosten, die beim Eigentümer bleiben.

Wenn diese Rechnung vernünftig aussieht, kann man über Finanzierung, AfA und langfristige Wertentwicklung sprechen.

Wenn sie schon vorher nicht funktioniert, würde ich nicht darauf hoffen, dass steigende Immobilienpreise den Fehler später reparieren.

Bei einer Berliner Kapitalanlage entsteht die Rendite nicht erst beim Vermieten. Ein großer Teil entscheidet sich bereits bei dem Preis, zu dem man kauft.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Mietrecht, Finanzierung, Steuern und die wirtschaftliche Situation einer konkreten Immobilie sollten vor einem Kauf individuell geprüft werden.